Vay tiền với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang dần trở nên phổ biến trong xã hội hiện nay. Hoạt động vay, cho vay và trả lãi được hợp thức hóa bằng các hợp đồng chuyển nhượng và cho thuê nhà, đất. Người vay sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất làm điều kiện thế chấp; bên cho vay sẽ cho bên vay thuê lại tài sản này để thu tiền lãi. Các hợp đồng giả tạo như thế này rất dễ dẫn đến nguy cơ người vay tiền mất luôn tài sản.
Ngôi nhà của anh T đã bị bên cho vay khóa cửa từ khoảng 2 tháng nay
Trước đây, anh V.V.T (sinh năm 1978, ngụ xã Quới Thành, huyện Châu thành) có căn nhà nằm trên mảnh vườn trồng bưởi với diện tích hơn 3.000 m2. Khoảng tháng 10/2020 do cần gấp một số tiền lớn, anh T đã vay 1,3 tỷ đồng với điều kiện phải làm hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất. Lãi suất vay 3% tương đương 39 triệu đồng/ tháng được trả bằng hợp đồng thuê lại tài sản này, với điều khoản trong 3 tháng nếu không trả tiền thuê (đồng nghĩa với việc không đóng lãi) thì anh T và gia đình phải dọn ra khỏi nhà. Với thu nhập từ vườn bưởi và công việc mua bán, chỉ sau một thời gian ngắn, anh T đã không còn khả năng trả lãi. Bên cho vay nhiều lần đến đe dọa và cuối cùng buộc anh T phải giao nhà đất. Anh T. cho biết: “Lần đầu tiên, bên cho vay đến khóa cửa khi gia đình tôi đang ở trong nhà. Tôi phải nhờ Công an can thiệp họ mới chịu mở cửa. Lần sau bên cho vay lại đến nhưng nhà không có ai, họ quăng đồ đạc ra sân, khóa cửa nhà bằng ổ khóa mới. Trước áp lực như vậy, tôi phải gửi 3 đứa con về ngoại, còn vợ chồng tôi thuê phòng trọ để gần nhà để ở”.
Trường hợp của chị N.N.P (ngụ xã Mỹ An, huyện Thạnh Phú) còn cay đắng hơn khi vay tiền chưa được bao lâu thì có người đến đòi giao nhà, đất. Cuối năm 2021, chị P vay 250 triệu đồng cũng với điều kiện phải chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. Chị và bên cho vay thỏa thuận miệng trong thời gian 1 năm sẽ chuộc lại tài sản thế chấp. Nhưng vừa sang tên xong, bên cho vay đã bán tài sản cho bên thứ 3. Ngôi nhà và mảnh đất chị đang ở giờ đã thuộc quyền sở hữu của người khác. Chủ nhân mới ra điều kiện mua lại tài sản với giá 1,2 tỷ đồng hoặc phải giao nhà, đất. Chị P bức xúc: “Hợp đồng do bên cho vay soạn sẵn, nhiều điều khoản tôi cũng không hiểu rõ, đang cần tiền nên họ đưa thì tôi ký. Ai ngờ đâu, vay có 250 triệu mà giờ bắt phải trả số tiền gấp 5 lần để chuộc lại, không thì khả năng sẽ mất luôn tài sản”.
Theo nhận định của cơ quan chức năng, nguyên nhân của tình trạng này là do người vay đang cần một số tiền lớn nhưng không tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng hay quỹ tín dụng nhân dân vì một số lí do như vướng mắc nhiều thủ tục, mức cho vay thấp… Từ đó, họ tìm đến các tổ chức, cá nhân cho vay ngoài xã hội để giải quyết nhanh nhu cầu vốn. Tuy nhiên đại bộ phận người vay không nắm rõ các quy định của pháp luật về quyền sở hữu tài sản dẫn đến những thiệt thòi về mặt pháp lý.
Bên cạnh đó, một số văn phòng công chứng hoạt động chưa tuân thủ đầy đủ quy trình, quy định pháp luật, thiếu trách nhiệm khi chấp nhận công chứng các hợp đồng giả tạo dẫn đến những hậu quả về mặt pháp lý rất khó giải quyết. Cá biệt có trường hợp các đối tượng sử dụng toàn bộ giấy tờ giả để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trót lọt 2 lần tại một văn phòng công chứng.
Luật sư Trần Nhật Long Huy, Văn phòng luật sư Huy Nguyên, Đoàn luật sư tỉnh Bến Tre phân tích: “Thông thường chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm điều kiện để vay tiền sẽ có 2 trường hợp xảy ra. Thứ nhất là bên cho vay tôn trọng hợp đồng và thỏa thuận với người vay; khi người vay không còn khả năng trả lãi hoặc hết hạn vay mà không có tiền chuộc lại tài sản thì bên vay mới yêu cầu giao tài sản. Trường hợp thứ 2 là sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bên cho vay sẽ sang tên ngay cho mình, sau đó bán cho người thứ 2, thứ 3 và những người này sẽ dùng nhiều biện pháp yêu cầu người vay giao ngay nhà đất”.
Khi rơi vào tình trạng này, người vay tiền thường khởi kiện ra tòa với hy vọng lấy lại tài sản nhưng họ thường không chứng minh được giao dịch đã thực hiện là vay tiền có thế chấp tài sản. Trong hợp đồng chỉ đơn thuần là chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. Việc thu lãi cũng được hợp thức hóa bằng một hợp đồng cho thuê khác. Luật sư Trần Nhật Long Huy, khuyến cáo: “Khi vay tiền có tài sản thế chấp, người vay nên đến ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng có uy tín để thực hiện giao dịch. Trường hợp vay tiền của các tổ chức, cá nhân ngoài xã hội với điều kiện phải chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất thì phải có sự thỏa thuận rõ ràng bằng giấy tờ về số tiền vay, tài sản thế chấp để tránh rủi ro sau này”.
Để hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro mất tài sản khi vay tiền bằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, người vay phải nghiên cứu kỹ hợp đồng, thực hiện đúng theo hướng dẫn của luật sư để đảm bảo quyền lợi pháp lý khi xảy ra tranh chấp, thưa kiện.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần thường xuyên kiểm tra, chấn chỉnh hoạt động của các văn phòng công chứng tư nhân, đảm bảo thực thi đúng trách nhiệm và tuân thủ nghiêm quy định của pháp luật trên lĩnh vực công chứng, kịp thời phát hiện, ngăn chặn các hợp đồng giả tạo, góp phần khẳng định tính nghiêm minh của pháp luật và bảo vệ quyền lợi chính đáng của công dân.
Theo link: https://congan.bentre.gov.vn/tin-tuc/2022/05/nguy-co-mat-tai-san-khi-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-nha-dat-de-vay-tien
